La mayoría de los contratos de alquiler para vivienda permanente se acuerdan en pesos, con actualización por IPC, mientras que las publicaciones en dólares, que llegaron a niveles cercanos al 70% en 2023, ahora se destinan mayormente al alquiler temporario.
Actualmente, los alquileres se acuerdan en pesos y la indexación elegida es por IPC de forma trimestral, de acuerdo con relevamientos del sector.
Según información de Universidad de San Andrés en conjunto con Mercado Libre, el porcentaje de departamentos en alquiler publicados en dólares se situó en noviembre 2024 en 31,6%, mientras que el máximo alcanzado fue de 65,7% en septiembre de 2023.
En GBA Zona Norte, la dolarización actual es de 43,2%, con un máximo de 68,8% registrado en septiembre de 2023; en GBA Zona Oeste, la dolarización actual es significativamente más baja, con un 3,46%; y en GBA Zona Sur, el porcentaje actual es de 10,9%.
Paula Margaretic, investigadora de la Universidad de San Andrés, dijo que “la proporción de propiedades en dólares del 2018 fue registrando un aumento sostenido hasta el pico en los meses previos a la derogación de la Ley de Alquileres“.
“Luego, con la derogación de la ley a fines del año pasado, cayó la proporción”, agregó.
Analizó que “una lectura de eso es que la Ley de Alquileres, como generaba muchas rigideces nominales en el mercado, cuando esa ley se deroga, la gente tiene quizás menos incentivos a poner sus alquileres en dólares“.
“Por otro lado, en un contexto de inflación que está cayendo, también hace que la gente tenga menos incentivos a ‘pricear’ (poner precio) en dólares como forma de protegerse respecto a la pérdida por adquisitivo por inflación”, afirmó.
Alquileres: moneda y actualización preferida en los nuevos contratos
Asimismo, desde el Centro de Estudios Scalabrini Ortiz (CESO) registraron que en noviembre 2024 en CABA la oferta de alquileres en dólares fue del 28%, mientras que llegó al punto máximo de 68% de las publicaciones en dólares en septiembre 2023.
En 2023, CESO analizaba que lo que motivaba el incremento de ofertas expresadas en dólares en ese momento se debía a la aceleración inflacionaria que sumaba “incertidumbre a la hora de tener que fijar valores” y generaba una rápida licuación de los precios de entrada.
Marta Liotto, ex presidenta del Colegio Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires, señaló a NA que “los barrios que quedaron afectados a lo turístico los podemos contar con los dedos de una mano, son San Telmo, Palermo, Barrio Norte, un poquito de Recoleta y el centro”.
“El resto de los barrios, el resto de las comunas, todas al 100% están focalizadas en lo que es el alquiler habitacional, contrato de dos años, ajustado por inflación”, detalló.
Dijo que en lo habitacional “volvemos al escenario histórico que tenía la Ciudad de Buenos Aires” mientras que lo turístico “fue un boom de un momento”.
“Esta modificación -analizó- se debe a que ha bajado la oferta turística en la Ciudad de Buenos Aires, hoy ven con mejores ojos los propietarios la liberación de la antigua Ley de Alquileres, que fue tan nefasta para el sector y para las partes”.
Sostuvo que “la derogación de esa ley hizo que los propietarios se entusiasmen nuevamente en poner su patrimonio y su refugio de valor en alquiler”.
“Fue muy alentador el tema de la derogación de la ley, ya hace un año casi que estamos en este escenario y poco a poco se fue acomodando”, agregó.
Liotto destacó que a partir de la derogación, mejoró la oferta de propiedades: “Hoy podemos decir todas las inmobiliarias que tenemos alrededor de 7 a 10 inmuebles para ofrecer; el inquilino hoy puede buscar, puede elegir de acuerdo a condiciones, características, cercanía, presupuesto y comodidad”.
Esto “antes no existía porque muchos inmuebles habían volcado al turístico y lo habían sacado de la oferta de lo que era habitacional”, concluyó.
