{"id":40357,"date":"2026-02-07T11:08:00","date_gmt":"2026-02-07T11:08:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.iprofesional.com\/tecnologia\/447606-como-la-inteligencia-artificial-amenaza-con-jubilar-a-las-inmobiliarias"},"modified":"2026-02-07T11:08:00","modified_gmt":"2026-02-07T11:08:00","slug":"los-datos-y-las-aplicaciones-de-inteligencia-artificial-amenazan-con-jubilar-a-las-inmobiliarias","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/latecordoba.com\/index.php\/2026\/02\/07\/los-datos-y-las-aplicaciones-de-inteligencia-artificial-amenazan-con-jubilar-a-las-inmobiliarias\/","title":{"rendered":"Los datos y las aplicaciones de Inteligencia Artificial amenazan con “jubilar” a las inmobiliarias"},"content":{"rendered":"\n
<\/div>\n

El mercado inmobiliario <\/strong>de la ciudad de Buenos Aires atraviesa una etapa de redefinici\u00f3n. En un contexto donde las tecnolog\u00edas de la informaci\u00f3n y la comunicaci\u00f3n (TIC) reescriben las reglas de la intermediaci\u00f3n, surge una pregunta inevitable: \u00bfes posible eliminar la asimetr\u00eda de informaci\u00f3n entre un desarrollador experto y el propietario de un lote familiar? La respuesta parece residir en el uso intensivo de datos y algoritmos<\/a>.<\/p>\n

En este escenario opera Terres<\/strong>, una plataforma que busca digitalizar y transparentar la compraventa de terrenos. Para entender el alcance de esta propuesta, iProfesional<\/strong> entrevist\u00f3 a Federico Akerman, arquitecto y uno de los directores de la compa\u00f1\u00eda, quien analiz\u00f3 el impacto de la inteligencia artificial (IA) en la toma de decisiones urbanas y proyecta un futuro donde la intuici\u00f3n cede su lugar a la evidencia t\u00e9cnica.<\/p>\n

\"Ficha<\/p>\n

Ficha t\u00e9cnica zonal desarrollada por Terres.<\/p>\n<\/div>\n

M\u00e1s all\u00e1 de la vidriera digital: el diferencial tecnol\u00f3gico<\/h2>\n

La primera barrera que enfrenta cualquier propietario al momento de vender un terreno es la naturaleza misma del canal de venta. Hist\u00f3ricamente, el modelo tradicional se basa en la exposici\u00f3n pasiva: un cartel, un aviso en un portal y la espera<\/span>. Sin embargo, la din\u00e1mica de la tierra exige otro enfoque. Seg\u00fan explic\u00f3 Akerman, la propuesta de Terres se distancia de la inmobiliaria cl\u00e1sica y de los portales de clasificados comunes por su intenci\u00f3n de fondo: lograr operaciones \u00e1giles, simples y transparentes mediante la tecnolog\u00eda<\/a>.<\/p>\n

El director de la firma sostuvo que el objetivo central es que el propietario deje de ubicarse un paso atr\u00e1s frente al comprador experto. La meta es la negociaci\u00f3n con informaci\u00f3n chequeable y comparable<\/strong>. A diferencia de los portales que funcionan como una “vidriera”, Terres no se limita a la exhibici\u00f3n. Realizan ofrecimientos activos.<\/p>\n

Esta distinci\u00f3n es crucial. En el mercado de terrenos<\/strong>, el comprador no elige un hogar; proyecta un negocio. Esa decisi\u00f3n demanda condiciones particulares de informaci\u00f3n, discreci\u00f3n y un manejo preciso de los tiempos para avanzar. La plataforma trabaja con lo que los compradores manifiestan buscar, pero tambi\u00e9n con inferencias basadas en patrones de inter\u00e9s y encaje econ\u00f3mico. As\u00ed, acercan mercader\u00eda relevante sin exponer a las partes a una competencia a cielo abierto, algo clave en este nicho.<\/p>\n

El proceso incluye un giro fundamental: la generaci\u00f3n y entrega de recursos como el an\u00e1lisis de factibilidad de forma inmediata y gratuita<\/span>. Esto permite acompa\u00f1ar las decisiones en los momentos cr\u00edticos donde suelen trabarse las operaciones.<\/p>\n

Desde la duda inicial sobre la venta hasta la aceptaci\u00f3n final de una oferta, el propietario cuenta con asistencia mediante herramientas e informaci\u00f3n t\u00e9cnica con supuestos expl\u00edcitos<\/strong>. En resumen: el vendedor conoce el valor real de su activo y ajusta sus expectativas, mientras que el comprador recibe oportunidades alineadas a su proyecto en precio y condiciones.<\/p>\n

\"Ficha<\/p>\n

Ficha de factibilidad de un terreno.<\/p>\n<\/div>\n

El motor de inteligencia artificial: nivelar el terreno de juego<\/h2>\n

Uno de los puntos m\u00e1s sensibles en la compraventa de tierras es la disparidad de conocimiento. Por un lado, un desarrollador con equipos t\u00e9cnicos; por el otro, un propietario que muchas veces desconoce el c\u00f3digo urban\u00edstico<\/strong>. Aqu\u00ed interviene el “motor” de la plataforma.<\/p>\n

Akerman detall\u00f3 que su sistema combina la lectura normativa con datos de mercado y reglas de evaluaci\u00f3n<\/strong>. La funci\u00f3n es transformar un lote, a menudo percibido solo como “una casa”, en escenarios concretos de inversi\u00f3n. El sistema desglosa qu\u00e9 se puede desarrollar y qu\u00e9 variables alteran la ecuaci\u00f3n econ\u00f3mica. En la venta de terrenos, se comercializa el potencial constructivo por encima de lo existente, un concepto que no siempre resulta f\u00e1cil de interpretar para un due\u00f1o no especializado.<\/p>\n

La tecnolog\u00eda estructura esa informaci\u00f3n y la vuelve accesible. Esto permite que el comprador valide con rapidez si el terreno encaja con su estrategia, pero, sobre todo, nivela la toma de decisiones<\/strong>. El fin \u00faltimo es que ambas partes compartan un marco com\u00fan respecto al potencial, las restricciones, la sensibilidad econ\u00f3mica y los riesgos. Las negociaciones dejan de depender de intuiciones o referencias informales para apoyarse en supuestos comprobables. As\u00ed se reducen fricciones y se aporta transparencia a un mercado hist\u00f3ricamente asim\u00e9trico.<\/p>\n

\"Ficha<\/p>\n

Ficha de factibilidad de un terreno.<\/p>\n<\/div>\n

2026: \u00bfEl a\u00f1o del empoderamiento del propietario?<\/h2>\n

La digitalizaci\u00f3n<\/a> avanza, pero el cambio cultural lleva tiempo. Al consultar sobre si el a\u00f1o 2026 marcar\u00e1 un punto de inflexi\u00f3n para que los due\u00f1os tomen decisiones basadas en datos y no en emociones, Akerman se mostr\u00f3 optimista sobre la tendencia “data-driven”<\/strong>.<\/p>\n

Existe una b\u00fasqueda hacia informaci\u00f3n de mayor calidad y velocidad. Es probable que los pr\u00f3ximos a\u00f1os sean reconocibles como ese punto de quiebre donde la adopci\u00f3n tecnol\u00f3gica acelera la expectativa de decisiones fundamentadas. No obstante, el desaf\u00edo es demogr\u00e1fico<\/strong>. En el nicho de terrenos, el p\u00fablico propietario suele tener una edad promedio superior a los 65 a\u00f1os. No son nativos digitales. Esto implica la necesidad de dise\u00f1ar herramientas con las virtudes del presente, pero que resulten amigables y confiables para quienes hoy tienen la lapicera final.<\/p>\n

Si el propietario avanza con la plataforma, es porque comprende el potencial real y los l\u00edmites de su lote<\/strong>. Busca decidir mejor el momento de salida, el precio y las condiciones. Empoderar, en la visi\u00f3n de Akerman, no significa empujar a pedir m\u00e1s dinero, sino ayudar a decidir mejor. Un marco t\u00e9cnico claro permite sostener un valor con argumentos s\u00f3lidos o ajustar a tiempo para evitar meses de estancamiento en la publicaci\u00f3n.<\/p>\n

\"Ficha<\/p>\n

Ficha de desarrolladores inmobiliarios.<\/p>\n<\/div>\n

La batalla contra el tiempo: automatizaci\u00f3n de la factibilidad<\/h2>\n

En el real estate, el tiempo es dinero. Los procesos t\u00e9cnicos, como el estudio de factibilidad o el c\u00e1lculo de plusval\u00eda, sol\u00edan demorar semanas<\/span>, enfriando el inter\u00e9s de los inversores. La respuesta tecnol\u00f3gica de Terres ataca este problema de ra\u00edz.<\/p>\n

Desde el inicio, la empresa entendi\u00f3 que el contexto permit\u00eda acelerar tiempos. La estrategia fue simple: poner informaci\u00f3n t\u00e9cnica sobre la mesa de forma gratuita <\/strong>para derribar la primera gran barrera. El equipo trabaj\u00f3 durante a\u00f1os en la codificaci\u00f3n del c\u00f3digo urban\u00edstico y sus modificaciones. Lograron la automatizaci\u00f3n de la lectura normativa y su traducci\u00f3n a escenarios concretos: metros posibles, restricciones y tipolog\u00edas plausibles.<\/p>\n

Al cruzar el potencial constructivo con datos de mercado, el diagn\u00f3stico inicial se vuelve r\u00e1pido y consistente. <\/strong>El sistema resuelve lo repetible con reglas y datos, lo que permite identificar lo excepcional en una etapa temprana y concentrar el trabajo humano donde realmente agrega valor. En la pr\u00e1ctica, esto evita la secuencia t\u00edpica de ida y vuelta de planillas y consultas que dilata las decisiones por semanas. El resultado es una discusi\u00f3n entre vendedor y comprador sobre supuestos expl\u00edcitos, lo que dota de eficiencia a todo el proceso de negociaci\u00f3n.<\/p>\n

\"De<\/p>\n

De izquierda a derecha: Federico Akerman y Nicol\u00e1s Zancare.<\/p>\n<\/div>\n

Alianza acad\u00e9mica: Columbia y la predicci\u00f3n urbana<\/h2>\n

M\u00e1s all\u00e1 de la operaci\u00f3n comercial, la tecnolog\u00eda<\/a> de Terres tiene una aplicaci\u00f3n directa en la planificaci\u00f3n de las ciudades. Aunque a menudo se asocia este tipo de innovaci\u00f3n con instituciones como el MIT, en este caso la colaboraci\u00f3n acad\u00e9mica se vincula estrechamente con las universidades de Columbia y de San Mart\u00edn (Unsam).<\/strong><\/p>\n

Akerman explic\u00f3 que las ciudades se transforman a diario, pero la normativa y la planificaci\u00f3n suelen llegar tarde a esos cambios. Junto al Centro de Estudios Econ\u00f3micos Urbanos <\/strong>de la Unsam, dirigido por Joaqu\u00edn Tom\u00e9, lograron exportar su hip\u00f3tesis de trabajo: dimensionar la transformaci\u00f3n urbana con modelos de “caja blanca”. Estas son herramientas transparentes donde se visualizan las variables que explican cada resultado.<\/p>\n

La colaboraci\u00f3n se extiende a la Universidad de Columbia, donde junto a Yaren Bilge Kaya<\/strong>, investigan la din\u00e1mica de reemplazo de propiedades por edificios que agotan el potencial constructivo. El objetivo es desarrollar herramientas que permitan leer la ciudad como un sistema de probabilidades. Con datos normativos, morfolog\u00eda urbana y se\u00f1ales de mercado, modelan d\u00f3nde es m\u00e1s probable la ocurrencia de procesos de cambio y con qu\u00e9 intensidad. Esto permite anticipar transformaciones antes de que se vuelvan irreversibles.<\/p>\n

Para los gobiernos latinoamericanos, el valor de estas herramientas es concreto. Hoy, muchas decisiones p\u00fablicas sobre infraestructura o servicios <\/strong>llegan cuando el mercado ya impuls\u00f3 el cambio. Estos modelos deben ayudar a priorizar la inversi\u00f3n, ajustar reglas con evidencia y evaluar impactos de densidad o presi\u00f3n sobre redes con mayor precisi\u00f3n. La meta es reducir la brecha entre la planificaci\u00f3n te\u00f3rica y la din\u00e1mica real del suelo.<\/p>\n

Diagn\u00f3stico porte\u00f1o: una ciudad en “construcci\u00f3n”<\/h2>\n

Al analizar la situaci\u00f3n actual de Buenos Aires, el diagn\u00f3stico de Akerman desaf\u00eda la percepci\u00f3n com\u00fan. Por fuera de la lectura cotidiana de una ciudad viva, Buenos Aires es, en promedio, una ciudad baja. La altura promedio es de apenas un piso.<\/span><\/p>\n

Se trata m\u00e1s de una ciudad por construirse que de una ya terminada, lo que explica el rol decisivo del suelo como activo<\/strong>. Actualmente, la urbe atraviesa una etapa de cambio selectivo. La inversi\u00f3n se dirige hacia corredores y micro zonas donde la ecuaci\u00f3n es clara: normativa explotable sin excepciones, demanda final consistente y riesgo acotado.<\/p>\n

Un dato relevante es el cambio en la valoraci\u00f3n de las ubicaciones. Akerman se\u00f1al\u00f3 que, por fortuna, parece pesar cada vez menos el “nombre del barrio”, como el fen\u00f3meno donde todo parec\u00eda ser Palermo<\/strong>, y m\u00e1s los atributos concretos de cada parcela y su entorno.<\/p>\n

La ciudad se completa por partes. Existen zonas intermedias que se integran al conectar con corredores activos y otras con potencial latente. El sur de la ciudad <\/strong>aparece como la cuenta pendiente, pero tambi\u00e9n como la oportunidad de futuro. Sin embargo, para que ese futuro se materialice, hace falta un mercado inmobiliario m\u00e1s normal. La transformaci\u00f3n profunda se posterga mientras la construcci\u00f3n no cuente con el sost\u00e9n de un mercado de cr\u00e9dito hipotecario robusto.<\/p>\n

Expansi\u00f3n: llevar la transparencia a la regi\u00f3n<\/h2>\n

Ante el \u00e9xito del modelo en Buenos Aires, surge la interrogante sobre la expansi\u00f3n hacia otras plazas. Akerman confirm\u00f3 que es una posibilidad real y parte del camino de la empresa, aunque sin plazos definidos.<\/p>\n

La aproximaci\u00f3n al servicio y los modelos son exportables, pero no funciona bajo una l\u00f3gica de “copiar y pegar”<\/strong>. Cada mercado posee su propia normativa, cultura de operaci\u00f3n y calidad de datos. Esto obliga a la adaptaci\u00f3n del enfoque para que la transparencia sea \u00fatil y no solo una capa tecnol\u00f3gica superficial.<\/p>\n

Para el funcionamiento del modelo en otras ciudades, existen dos condiciones b\u00e1sicas: la capacidad de traducir con precisi\u00f3n el marco normativo local a escenarios claros y contar con informaci\u00f3n de mercado suficiente para calibrar los supuestos econ\u00f3micos. Adem\u00e1s, el componente humano es vital. El valor real aparece cuando propietarios, br\u00f3keres y compradores <\/strong>adoptan un lenguaje com\u00fan de decisi\u00f3n. Sin esa adopci\u00f3n, la herramienta no logra cambiar el comportamiento del mercado.<\/p>\n

El problema que apunta a resolver Terres \u2014la asimetr\u00eda de informaci\u00f3n\u2014 se repite en muchas ciudades del pa\u00eds y de la regi\u00f3n<\/span>. Akerman concluy\u00f3 que, cuando encuentren las condiciones para traducir bien el marco t\u00e9cnico local y sostener un est\u00e1ndar de informaci\u00f3n comparable, tendr\u00e1 todo el sentido llevar la propuesta a otros mercados.<\/p>\n

La propuesta de Terres y la visi\u00f3n de Akerman sugieren un futuro donde la tecnolog\u00eda no solo agiliza transacciones<\/strong>, sino que aporta la claridad necesaria para que el desarrollo urbano sea m\u00e1s eficiente, previsible y justo para todas las partes involucradas.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"\n

<\/div>\n

\u00bfCu\u00e1l es el impacto de la inteligencia artificial en la toma de decisiones urbanas? \u00bfLa intuici\u00f3n ceder\u00e1 su lugar a la evidencia t\u00e9cnica