{"id":37361,"date":"2025-09-15T20:00:00","date_gmt":"2025-09-15T20:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.iprofesional.com\/realestate\/436926-dolar-record-enfria-sector-inmobiliario-que-pasa-con-precios-propiedades"},"modified":"2025-09-15T20:00:00","modified_gmt":"2025-09-15T20:00:00","slug":"el-salto-del-dolar-enfria-al-sector-inmobiliario-y-asi-reaccionan-los-precios-de-las-propiedades","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/latecordoba.com\/index.php\/2025\/09\/15\/el-salto-del-dolar-enfria-al-sector-inmobiliario-y-asi-reaccionan-los-precios-de-las-propiedades\/","title":{"rendered":"El salto del d\u00f3lar enfr\u00eda al sector inmobiliario y as\u00ed reaccionan los precios de las propiedades"},"content":{"rendered":"\n
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En las \u00faltimas semanas, el mercado inmobiliario argentino atraviesa un per\u00edodo de alta volatilidad, de la mano de un d\u00f3lar que est\u00e1 a un paso de cruzar el techo de la banda de flotaci\u00f3n.<\/p>\n

En un contexto recesivo del sector, donde las obras avanzan m\u00e1s lento tras un aumento del 107% en los costos en los \u00faltimos 18 meses, “los proveedores prefieren vender antes que subir los precios<\/strong>“, se\u00f1ala Dami\u00e1n Tabakman, presidente de la C\u00e1mara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU).<\/p>\n

Seg\u00fan los especialistas, lo que m\u00e1s afecta no es la suba del d\u00f3lar, sino la incertidumbre. “El mercado inmobiliario es muy sensible a la estabilidad: cuando esta se mantiene, los compradores se animan a endeudarse, los bancos otorgan cr\u00e9ditos hipotecarios<\/a> y la actividad crece; ante la incertidumbre, ocurre todo lo contrario<\/span>“, explica Tabakman.<\/p>\n

C\u00f3mo impacta la suba del d\u00f3lar en los precios de venta<\/h2>\n

Para actores del sector, como Mat\u00edas Stul, cofundador y director comercial de PKS Desarrollos, la relaci\u00f3n con el d\u00f3lar no es autom\u00e1tica: “En d\u00f3lares billete, los precios de los departamentos se ajustan de manera gradual y solo cuando el mercado acepta el nuevo nivel”. Adem\u00e1s, un mismo departamento “puede tener distinta cotizaci\u00f3n seg\u00fan est\u00e9 en pozo, en obra intermedia o terminado, independientemente del tipo de cambio vigente<\/strong>“, agrega. En el caso de propiedades financiadas en pesos, “el valor de la cuota se ajusta generalmente por el \u00edndice CAC, lo que hace que el impacto se refleje mes a mes durante la obra”.<\/p>\n

Por otra parte, los precios en general siguen una escalada sostenida, consolidando una tendencia que se viene gestando desde hace meses. En lo que va de 2025, “acumulan un aumento cercano al 6%<\/strong>, recuperando parcialmente el atraso frente a los costos de construcci\u00f3n<\/a>“, se\u00f1ala Santiago Vitali, consultor financiero especialista en real estate. A diferencia del d\u00f3lar, que ha mostrado fuerte volatilidad, los costos se ajustan con menor intensidad: “Tras un 2024 con subas desproporcionadas en el primer trimestre, hoy varios rubros ajustan por debajo de la inflaci\u00f3n, lo que ayuda a amortiguar el impacto en los precios finales”.<\/p>\n

Aunque el impacto de la suba del d\u00f3lar sobre los precios de los inmuebles sigue siendo limitado y a\u00fan es incierto si esta tendencia se mantendr\u00e1, “los desarrolladores no trasladan aumentos a los valores de venta<\/strong>, despu\u00e9s de haber absorbido casi por completo un salto de m\u00e1s del 100% en los costos de construcci\u00f3n en los \u00faltimos meses”, se\u00f1ala Sebasti\u00e1n Wierzba, socio director de WGW Desarrollos. No obstante, si la brecha cambiaria persiste o se ampl\u00eda, es probable que, a mediano y largo plazo, “esa presi\u00f3n termine reflej\u00e1ndose en los precios de venta”.<\/p>\n

En concreto, el aumento se concentra en los inmuebles con demanda real<\/a>, como <\/strong>departamentos aptos para cr\u00e9dito, ubicados en zonas privilegiadas, con amplia financiaci\u00f3n, renta asegurada o una relaci\u00f3n precio-calidad superior al promedio. En<\/span> cambio, las propiedades que no cumplen estas caracter\u00edsticas tambi\u00e9n suben de valor, pero de forma m\u00e1s moderada y con menor impacto en el mercado.<\/p>\n

En los proyectos en fase de terminaciones, “gran parte de esos incrementos ya se incorporaron y, en muchos casos, los desarrolladores los absorben para mantener la competitividad”, detalla Stul. En los emprendimientos reci\u00e9n lanzados<\/strong>, en cambio, existe mayor margen de maniobra<\/strong>, lo que permite escalonar los precios seg\u00fan las distintas etapas de venta.<\/p>\n

Volatilidad en el mercado: qu\u00e9 pasa con ventas y stock de propiedades<\/h2>\n

La suba del d\u00f3lar no frena significativamente las operaciones, excepto, como ya se aclar\u00f3, en los cr\u00e9ditos hipotecarios: al aumentar el tipo de cambio, los montos en pesos pierden valor, reduciendo el poder de compra de los tomadores. Lo que s\u00ed impacta, seg\u00fan Daniel Bryn, analista de Zipcode, es la incertidumbre econ\u00f3mica y pol\u00edtica. “Muchos compradores deciden postergar sus compras; en operaciones de mayor envergadura, algunas se retrasan hasta despu\u00e9s de octubre”.<\/span><\/p>\n

Coincide con esta postura Francisco Altgelt, presidente de la inmobiliaria que lleva su nombre: “Estos \u00faltimos d\u00edas se registr\u00f3 calma en el nivel de consultas<\/strong>, probablemente m\u00e1s por la situaci\u00f3n electoral que por la suba del d\u00f3lar. Tambi\u00e9n disminuyeron las consultas por cr\u00e9ditos, probablemente por el aumento de las tasas y porque los bancos estar\u00edan limitando la aprobaci\u00f3n de nuevos pr\u00e9stamos”.<\/p>\n

La menor disponibilidad de cr\u00e9dito tiende a enfriar la demanda de inmuebles usados<\/strong>, lo que podr\u00eda generar cierta estabilidad en los precios. Adem\u00e1s, seg\u00fan Vitali, la suba del d\u00f3lar “podr\u00eda llevar a muchos vendedores a reconsiderar sus precios y tomar decisiones basadas en sus necesidades y expectativas”.<\/p>\n

En este escenario, quienes decidan invertir encuentran en los desarrollos en pozo una alternativa que mantiene la tendencia, aunque con m\u00e1rgenes limitados hasta que se concreten cambios estructurales, como reformas fiscal y laboral. “El tiempo que una propiedad permanece publicada sin venderse incide directamente en la tasa de retorno, generando presi\u00f3n sobre los valores cuando el mercado se enfr\u00eda”, advierte.<\/p>\n

Por otro lado, esta situaci\u00f3n de volatilidad empieza a impactar en la disponibilidad de propiedades listas para la venta, aunque de manera moderada. El efecto es m\u00e1s especulativo que real: “Por el alto costo de reposici\u00f3n actual, quienes no necesitan vender prefieren esperar y buscar obtener el mejor valor posible en el futuro”, explica Wierzba.<\/p>\n

Seg\u00fan el informe de Radar Inmobiliario, la din\u00e1mica del stock de inmuebles y el aumento del volumen de operaciones redujeron el tiempo de absorci\u00f3n de la oferta disponible, que en julio se ubic\u00f3 en 1,6 a\u00f1os<\/strong>. “Desde la asunci\u00f3n de Milei como presidente, este per\u00edodo se acort\u00f3 en un a\u00f1o, marcando una mejora significativa. De manera gradual, el mercado se aproxima al nivel previo al auge de las operaciones con cr\u00e9ditos UVA, cuando la totalidad del stock se vend\u00eda en menos de un a\u00f1o”.<\/p>\n

Pero, en general, la cantidad de propiedades a la venta se mantiene estable<\/strong>: no crece de manera desmedida, pero tampoco disminuye. “La suba de precios registrada este a\u00f1o motiv\u00f3 a muchos propietarios a ofrecer sus inmuebles en el mercado”, se\u00f1ala Altgelt, mientras que Daniel Bryn, analista de Zipcode, coincide en que la oferta se mantiene equilibrada.<\/p>\n

Seg\u00fan Vitali, ante este panorama, algunos propietarios, “atra\u00eddos por la renta que dejaron los precios, prefieren retirar sus propiedades y mantener el flujo de ingresos. Sumado al efecto de la menor disponibilidad de cr\u00e9dito, esto podr\u00eda generar un stock m\u00e1s reducido de inmuebles usados a la venta”.<\/span><\/p>\n

El atractivo de cerrar en d\u00f3lares: estabilidad frente a la volatilidad<\/h2>\n

Contrario a lo que podr\u00eda pensarse, comprar un departamento “en pozo” <\/strong>en pesos no siempre resulta m\u00e1s barato, ya que los pagos a lo largo de varios meses pueden verse afectados por las variaciones del d\u00f3lar. Por eso, “muchos compradores optan por cerrar operaciones en d\u00f3lares a precio fijo, evitando la exposici\u00f3n a la volatilidad cambiaria<\/strong>“, explica Stul.<\/p>\n

As\u00ed, desde diciembre de 2023, “los costos subieron 150% y los precios, apenas 30%. Cuando el mercado arbitre esta diferencia, los valores deber\u00edan reflejar incrementos m\u00e1s significativos”, se\u00f1ala Vitali.<\/p>\n

La experiencia reciente de alta inflaci\u00f3n tambi\u00e9n influye en la demanda: “Quienes invirtieron en pesos en a\u00f1os anteriores terminaron pagando m\u00e1s que quienes lo hicieron en d\u00f3lares, por lo que hoy se prefieren cuotas o refuerzos en d\u00f3lares”, seg\u00fan Wierzba. Y tras el boom burs\u00e1til de 2024, “muchos inversores trasladaron capital al ladrillo, aunque quienes mantuvieron d\u00f3lares l\u00edquidos enfrentan hoy una p\u00e9rdida de poder adquisitivo<\/a>“, comenta Kevin Savelski, CEO de Grupo 8.66.<\/p>\n

En cuanto a la financiaci\u00f3n de proyectos, para Savelski “los clientes muestran preferencia por esquemas en pesos ajustados por CAC<\/strong>, que brindan previsibilidad y cierta protecci\u00f3n frente a movimientos inesperados del tipo de cambio”. Porque si bien durante 2024 y principios de 2025 la financiaci\u00f3n en d\u00f3lares era m\u00e1s demandada, ahora “la suba del d\u00f3lar, combinada con la baja en el \u00edndice CAC, volvi\u00f3 a posicionar la financiaci\u00f3n en pesos como una alternativa m\u00e1s razonable para los inversores”,<\/span> concluye Vitali.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"\n

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La suba del d\u00f3lar genera incertidumbre en el mercado inmobiliario: el afecto real en los precios, las ventas y las decisiones de compra